Simulador de Financiamento Residencial
Financiar um imóvel é a maior decisão financeira da vida da maioria das pessoas. Um contrato de 30 anos pode somar o dobro do valor do imóvel em juros. Esta calculadora simula as duas modalidades usadas no Brasil — SAC e Price — pra você comparar parcela inicial, parcela final, juros totais e escolher o que faz sentido pro seu orçamento.
1ª Parcela
R$ NaN
Última Parcela
R$ NaN
Total Pago
R$ NaN
Total de Juros
R$ NaN
Como funciona
SAC: parcela = amortização_fixa + juros sobre saldo devedor
No SAC, a amortização é constante (valor dividido pelo número de parcelas) e os juros caem a cada mês porque o saldo devedor diminui. Resultado: parcela alta no começo, baixa no fim. No Price, a parcela é fixa — mas você paga mais juros no total.
💡 Exemplo: R$ 400.000, 30 anos, 10% ao ano
- SAC: 1ª parcela ≈ R$ 4.444 / última ≈ R$ 1.118 / juros totais ≈ R$ 401.500
- Price: parcela fixa ≈ R$ 3.510 / juros totais ≈ R$ 463.500
- SAC economiza ~R$ 62 mil em juros, mas exige renda maior no início.
- Regra prática: SAC se puder pagar a parcela inicial; Price se precisar de previsibilidade.
Como interpretar o resultado
| Faixa | Classificação | O que significa |
|---|---|---|
| Tabela SAC | Amortização Constante | Parcelas começam mais altas e vão diminuindo. No fim, paga-se menos juros totais. |
| Tabela Price | Parcelas Fixas | O valor da prestação é o mesmo do início ao fim. Paga-se mais juros totais do que na SAC. |
| Entrada | Sinal | Recomenda-se dar pelo menos 20% do valor do imóvel como entrada. |
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
SAC tem amortização constante e parcelas decrescentes. Price tem parcelas fixas. SAC paga menos juros totais; Price dá previsibilidade.
Quanto preciso de entrada?
Na maioria dos bancos, mínimo 20% do imóvel. Em programas como Minha Casa Minha Vida pode ser menor.
Posso quitar antes do prazo?
Sim. A Caixa e a maioria dos bancos aceitam amortização extraordinária. Você pode usar FGTS a cada 2 anos.
Que taxa de juros esperar?
Em abril de 2026, financiamentos imobiliários com recursos do SBPE variam entre 10% e 12% a.a. + TR. Programas sociais têm taxas menores.
Comprometer mais de 30% da renda é ruim?
Sim. Bancos limitam legalmente a 30% pra proteção do consumidor. Acima disso, o risco de inadimplência sobe muito.
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